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小心特朗普刚刚推出了4万亿楼市拐点可能加速到来

发布时间:2021-01-22 08:14:22 阅读: 来源:多媒体讲台厂家

融360整理

10月27日,美版4万亿预算案正式在美国会众议院获得通过。

有了这4万亿,特朗普可以顺利实施他的减税计划了。下图是早前公布的部分减税方案:

按照这个方案,未来会有很多美国公司将存在海外的利润运回美国,进而带动美国国内的就业。

举个简单的例子,全球最赚钱的公司——苹果可能会迅速做出反应。目前苹果公司手握超2000亿美元现金,但这些现金大部分都不在美国,原因就是美联邦税35%过高,苹果公司不得不将在海外市场赚到的钱存在当地。但特朗普大笔一挥,未来联邦税可能降至15%,这些钱恐怕会一夜之间回流至美国。

看到这,你大概明白我今天要聊的话题了。特朗普4万亿为减税铺平了道路,进而刺进海外资金回流至美国。有进就有出,我们这边自然不高兴了。

金融层面的变化,往往最先传导至房地产市场。谁都知道,搞房地产本质上就是在争夺资金,谁能获得更多更廉价的资金,谁就能在竞争中获胜。而具体到房地产整个行业,要想一直牛下去,就必须要有长期稳定的廉价资金支持。现在这个基石正面临强大的外部压力:特朗普减税,美联储加息和缩表。所以至少在特朗普的任期内,我们的房地产可能都难言轻松。

一、美元债很关键

为什么总是盯着美元呢?因为人民币与美元的关系最大,至少从目前来看是是这样的。以人民币投放为例,外汇占款是非常重要的一种人民币投放方式,企业赚到的美元必须卖给央行,然后央行再根据汇率返给相应的人民币,这些人民币就是外汇占款。

但是自2015年11月开始,外汇占款就不断减少,已经连续22个月下降,直到今年9月才“转正”。但我们知道我们的外储早在几个月前就已经止跌回涨了,目前已连续8个月上涨。这又从何解释呢?

我们关注到这样一条报道:

这张图基本解释了上面的“时间差”,外汇的提前止跌回涨跟我们大力发行美元债有直接关系。

从2016年开始,中资企业发行的美元债规模开始增加,到了2017年更是井喷式增长。民政证券的管清友团队的一份报告显示,2017年上半年中资企业发行美元债1334只,规模总计1682亿美元,相比2016年同期,发债数量增加了10倍左右,发债规模则增加了3倍。

正是这些“借来的美元”保住了我们的外汇。

二、房企面临大考

需要指出的是,上面这些美元债,相当部分是国内房企借的,还有些是地方融资平台借的,他们大部分都流向了两个领域:房地产和基建。

目前国内的房企已经陆续到了偿债高峰期。据穆迪的统计,获得其评级的52家中国房企中,超过7成的房企在2018年面临债券到期的问题。所以问题来了,在国内融资普遍困难的情况下,房企必须要将目标瞄准美元,但随着特朗普减税等计划付诸实施,美元是要加速回流的,你要继续借美元就得花更高的成本。

成本更高自然也影响了房企的利润和负债情况。中国房地产报统计了上半年的上市房企的亏损top30和销售top30的负债变动情况。

从上面两张图,我们也能明显感觉到,在融资环境变差的情况下,中小房企开始逐渐掉队,而大型房企也表现出明显的“增收不增利”。

三、政策层面只紧不松

金融风险是今年的高频词,而为了应对压力金融风险,去杠杆又是一个必须要完成的任务。去杠杆最先在金融领域和房地产领域展开。

一方面严格限制开发贷的规模和用途,这会导致房企开始分化,一大批中小房企开始出局,大房企则着力稳住阵脚控制债务,目前在热点城市,已经有不少地块是底价成交或低溢价率成交,甚至在北京这种城市,10月16日到22日,有6幅地块竟然都没有房企去拍。

另一方面,在购房者层面,50个城市限售,限的都是优质城市。不能卖也就不能抵押,不能抵押就不能玩杠杆,自然也就没有钱去再买房了。

此外,商业银行的房贷利率自今年以来已经连续9个月上涨,额度也是捉襟见肘。这也是跟金融去杠杆有关,原本主要用于房地产的银行表外业务急剧缩水,表内业务又得照顾基建等实体,哪有多余的钱给房地产呢?

特朗普的一个小动作,全球都跟着布局,我们更是如此。

其一、在货币周期转向叠加房地产向租房市场倾斜的大环境下,有限的资金必须要用到“住”上面。也只有这样,房地产才走的更加扎实。

中原地产的一份数据显示,未来在北京的新房市场中,每新增10套房就有5套是共有产权房和租赁房源。这都需要大笔资金投入,只有大房企才能玩得转,中小房企会因融资问题而掉队。

其二、为了确保金融安全,房地产这个蓄水池还得继续稳下去,这也就意味着资金的流入流出都将受到极大限制。天风证券刘煜辉就表示,高位锁定流动性会导致房地产买卖双方力量对比发生变化,房屋价值重估将是一个必然的过程。

近日,北京双井一套二手房3月份曾摸高至12万元,但最近的挂牌价则不足6万元,就这也无法吸引到看房人。曾经热闹非凡的环京区域,以燕郊为代表,也已经不复往日盛况。燕郊的二手房已经跌去3成,新房几乎是零成交。

美版4万亿刚刚获得通过,特朗普的减税基础已有重要基础,一场货币的争夺战已经打响,作为个人,现在要做的就是稳住自己的现金流和负债。

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